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限購重拳再出擊 釋放啥信號

2019-05-24 14:39  本文來源:中國消費者報·中國消費網 作者:孫蔚

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  中國消費者報訊(本報記者 孫蔚)當不少城市土地市場升溫之時,關于“政策松綁、房價要漲”的聲音再次出現。不過,對于“熱起來”的樓市各級主管部門并未坐視不理,而是再度亮起監管“大棒”。比如,今年以來一路狂奔的蘇州樓市自2016年連下四道調控政策后,時隔近三年再次迎來限購重拳。

  蘇州迎來史上最嚴限購

  不久前,蘇州市政府出臺《關于進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》(以下簡稱 《意見》),被稱為“史上最嚴”限購政策。《意見》對蘇州工業園區全域、高新區部分重點區域新建商品住房實施限制轉讓措施,購房人自取得不動產權證之日起,滿三年后方可轉讓。對于蘇州工業園區全域二手住房,購房人通過二手住宅市場交易新取得不動產權證滿五年后方可轉讓。

  同時,調整土地出讓報價規則,將土地出讓報價條件從定值調整為區間設置。將土地競價超過市場指導價10%(不含10%)需工程竣工驗收后方可申請預售許可的規定,調整為超過市場指導價5%-10%需工程竣工驗收后方可申請預售許可。將土地競價超過土地出讓市場指導價25%(不含25%)后轉為一次報價出讓方式的規定,調整為超過市場指導價10%-25%后轉為一次報價出讓方式。

  《意見》還要求,在蘇州工業園區全域內,新取得預(銷)售許可的商品住房,實行人才優先購買政策。房地產開發企業應當將預(銷)售許可建筑面積50%-60%的住房,優先出售給在蘇州工業園區就業、創業并在本市無自有住房的人才。

  此外,蘇州工業園區和其他市(縣)、區,可結合本地實際情況,優化完善施教區內住房的學位政策。

  土地出讓報價規則的改變,增加了對房企拿地的約束和項目銷售的約束。“這顯然會增加對開發商的資金約束,拿地方面也會更為理性。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為。

  此次“限售”新政,是蘇州自2016年發布限購、限貸、限價措施之后,房地產調控的再次加碼。此前蘇州的限購政策是,非本市戶籍購買第一套房,需提供2年內累計滿一年的社保或個人所得稅證明,同時,本市戶籍3套及以上家庭不得再購買新房和二手房。

  調控加碼的必然性

  “這波漲價讓剛需消費者心累,讓工薪階層心碎,政府何時可以出臺相關政策穩定房價?”這是今年4月一位市民在蘇州市住房和城鄉建設局官網上的留言。“蘇州調控加碼是必然。”中原地產首席分析師張大偉稱,當地房價、地價上漲導致加碼調控。

  據記者觀察,近年來,蘇州已成房企戰略版圖中的重要城市。

  今年以來,蘇州土拍熱度飆升。據中指院研究報告,今年一季度,蘇州住宅用地成交樓面均價15082元/㎡,同比上漲25%,僅低于2016年四季度成交數據。溢價率19.11%,同比增加3.44個百分點,環比增加12.2個百分點。4月份,蘇州3個板塊土地拍賣紀錄被刷新,樓市似乎有了新的異動。比如,4月29日,經過40輪競拍,中海以35.63億元總地價拿下蘇州工業園區一宗宅地,折合樓面價30287元/㎡,創下園區規劃建設以來的土地拍賣新紀錄。

  不僅如此,蘇州樓市成交同樣回暖明顯。據克而瑞發布的數據,今年一季度蘇州市區商品住宅成交面積169萬平方米,同比增長21%;成交均價20907元/㎡,同比上漲8%。4月份,蘇州商品住宅成交面積105萬平方米,環比增加58%,同比增加81%;成交均價更是漲至21881元/㎡,環比上漲6%,同比上漲10%。

  市場火熱之下,調控措施落地。業內人士認為,此次蘇州限購政策對于土地、購房、學區、人才等方面都有較為明確的管控,“房住不炒”政策邏輯不變,體現了蘇州在穩地價、穩房價和穩預期方面繼續采取嚴厲政策。

  在克而瑞蘇(州)常(州)片區總經理戈文問看來,調控加碼目的有三方面:希望房企理性拿地,穩地價;調控針對熱點區域和熱點板塊,打擊短期投資行為;園區將新房優先出售給在園區就業和創業的人才,體現了蘇州對人才的重視。

  “房住不炒”不會動

  億翰智庫首席研究員張化東對記者表示,蘇州或許是一個起始端點,一方面再次表明各級主管部門堅持“房住不炒”主旨不動搖,另一方面其傳動作用或將在接下來讓更多城市把“因城施策”細化到更為符合實際情況和不誤傷正常需求的“因區施策”。

  而中央監管與指導,地方實施調控措施,成為此輪調控的最大亮點。今年以來,針對市場回暖跡象,發布房地產調控政策收緊的城市明顯增多。住建部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上,近日又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

  2018年年底以來,中央多次強調2019年要以穩地價、穩房價、穩預期為目標,促進房地產市場平穩健康發展,堅持“房住不炒”的定位。

  在此政策基調下,部分熱點房價、地價的異動,必然會引起注意。張大偉表示,未來住建部的約談、預警將依然影響地方房地產調控,包括2018年的多輪多城房地產巡查在2019年將常態化。

責任編輯:任冬雪

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